Общие разъяснения: Ипотечное кредитование - это покупка недвижимого имущества за счет заемных (кредитных) средств под залог приобретаемой недвижимости. Ипотечное кредитование регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(далее – Закон № 102-ФЗ).
Ипотека – это публичный залог недвижимого имущества. Ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Заключение договоров:Как правило, потребителем заключаются следующие договоры:
- договор купли-продажи недвижимости с ее продавцом,
- кредитный договор с банком,
- договор об ипотеки с банком,
- договор страхования имущества
(более подробно см. Урок «Особенности страхования имущества при ипотеке»). Договор об ипотеке может быть самостоятельным договором, либо включаться в кредитный договор с банком (кредитный ипотечный договор).
Договор об ипотеке должен содержать (ст. 9 Закона № 102-ФЗ) предмет ипотеки (наименование, место нахождения, описание), его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Информация, предоставляемая потребителю при ипотечном кредитовании:До заключения договора ипотечного кредитования потребителю должна быть предоставлена информация об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).
Для договоров ипотечного кредитования, заключенных с 30 января 2020 года, предусмотрена обязательная табличная форма, в которой указываются индивидуальные условия кредита, в частности, сумма, валюта, срок кредита, процентная ставка, размер штрафов и другие параметры. (Указание Банка России от 10.12.2019 N 5350-У). Структура таблицы едина для всех банков, микрофинансовых организаций (МФО) и кредитных потребительских кооперативов (КПК).
Указанием Банка России от 04.12.2023 N 6619-У "О внесении изменения в приложение к Указанию Банка России от 10 декабря 2019 года N 5350-У" табличная форма изменена в части строки 15- в ней должны быть отражены сведения о дополнительных платных товарах, работах, услугах, оказываемых кредитором заемщику за отдельную плату и необходимые для заключения договора кредита (займа), обеспеченного ипотекой (при наличии), их цена или порядок ее определения (при наличии), а также подтверждение согласия заемщика на их оказание (выполнение, приобретение).
Полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей, должны быть указаны в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора. Также заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.
На первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период).
Договором может быть предусмотрена выдача закладной - ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме.
Регистрация договора об ипотеке Регистрации подлежит переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости, а также ипотека на данную недвижимость. Регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя и договора об ипотеке (закладной, если предусмотрена ее выдача). За государственную регистрацию права собственности уплачивается госпошлина в размере 2000 руб. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается.
С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).
Ипотечное кредитование на льготных условиях:Для определенных категорий граждан законодательством предусмотрены льготы на приобретение недвижимости в ипотеку (снижение суммы первоначального взноса (например, за счет предоставленной субсидии), пониженная процентная ставка и иное). Льготные условия ипотечного кредитования устанавливаются государственными программами, например:
- ипотека для молодых семей установлена Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 "О реализации отдельных мероприятий государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ",
- ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами установлена Решением Минфина России от 02.05.2024 N 24-67381-01460-Р,
- ипотека для военнослужащих, установлена Федеральным законом от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 28.04.2023) "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" и другие виды.
Предоставление льготного периода по договору ипотечного кредитования («ипотечные каникулы»):1. Право на «ипотечные каникулы». По общему правилу предоставление отсрочки является правом, а не обязанностью банка. Вместе с тем, заемщик вправе обратиться к банку с требованием о приостановлении исполнения им своих обязательств либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) при соблюдении определенных условий. В свою очередь, банк обязан предоставить такой льготный период заемщику.
Совокупность условий для предоставления льготного периода:
1) размер кредита не превышает 15 млн руб.;
2) условия договора ранее не изменялись по требованию заемщика;
3) предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика;
4) заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.
Под трудной жизненной ситуацией заемщика понимаются, в частности, следующие обстоятельства: регистрация в качестве безработного гражданина; признание инвалидом I или II группы инвалидности; временная нетрудоспособность сроком более двух месяцев подряд; снижение среднемесячного дохода заемщика.
2. Порядок предоставления. Для получения «ипотечных каникул» необходимо обратиться в банк с письменным требованием, к которому приложить документы, подтверждающие трудную жизненную ситуацию, либо выдать доверенность банку (при его согласии) на получение соответствующих документов.
Заемщик в своем требовании может определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату его начала и размер ежемесячного платежа на данный период либо полное его исключение. При этом дата начала льготного периода не может отстоять более чем на два месяца, предшествующие обращению. В случае, если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода, а также дату начала льготного периода, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала льготного периода - дата направления требования.
Требование заемщика представляется кредитору способом, предусмотренным договором, или путем направления требования по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения требования под расписку.
Банк обязан рассмотреть требование в срок, не превышающий пяти рабочих дней, и в случае его соответствия требованиям сообщить заемщику об изменении условий кредитного договора в соответствии с представленным заемщиком требованием, направив ему уведомление способом, предусмотренным договором, а в случае, если договором он не определен, - путем направления уведомления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения уведомления под расписку.
В случае если на день получения требования банком направлено в суд исковое требование о взыскании вашей задолженности (об обращении взыскания на предмет ипотеки и (или) о расторжении кредитного договора), в уведомлении должна содержаться информация о возможности досрочного прекращения льготного периода при наступлении обстоятельств, установленных ч. 25 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ
Банк вправе отказать заемщику в случае, если его требование не соответствует закону.
3. Последствия предоставления «ипотечных каникул»:
- в течение льготного периода не допускается начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), за исключением неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по уплате в течение льготного периода платежей, размер которых был уменьшен на основании его требования,
- не допускается предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору и обращение взыскания на предмет ипотеки,
- сумма процентов, неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), не уплаченная заемщиком до установления льготного периода, фиксируется и уплачивается после уплаты основного долга,
- заемщик вправе в любой момент времени в течение льготного периода досрочно погасить суммы (часть суммы) кредита без прекращения льготного периода, пока данные суммы платежей не достигнут сумму платежей по основному долгу и по процентам, которые заемщик должен был бы заплатить в течение действия льготного периода, если бы ему не был установлен льготный период. При достижении указанной суммы платежей действие льготного периода прекращается, и кредитор обязан направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору не позднее трех рабочих дней после прекращения льготного периода,
- срок действия кредитного договора продлевается на срок «ипотечных каникул».
Право на льготный период для исполнения обязательств по кредитным договорам в связи с мобилизацией, участием в СВО, либо снижением дохода более чем на 30 процентов установлено Федеральным законом от 07.10.2022 N 377-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Алгоритм действий потребителя:1. В случае, если банк отказывается предоставить «ипотечные каникулы», обратиться с письменной претензией в Банк.
2. При отказе в удовлетворении претензии или неполучении ответа обратиться с жалобой к уполномоченному по правам потребителей финансовых услуг (
в случае, если сумма требований не превышает 500 000 руб. Подробнее см. Урок «Обращение к финансовому уполномоченному»). С обращением необходимо представить доказательство направления претензии банку.
3. С целью проверки соблюдения банком требований законодательства о порядке предоставления «ипотечных каникул» обратиться с письменной жалобой в
Управление Службы по защите прав потребителей финансовых услуг и обеспечению доступности финансовых услуг Центрального Банка РФ в Уральском федеральном округе (620144, г.Екатеринбург, ул.Циолковского, 18) либо подать жалобу на официальном сайте Центробанка https://www.cbr.ru/. 4. При несогласии с решением финансового уполномоченного обратиться с иском в суд к банку.
